64.78은 무슨 의미일까? 2025년 8월 경매 물건의 평균 매각 가격의 비율이다. 평균 매각 가격의 비율 의미는 경매 물건의 최초 감정가격 대비 낙찰된 가격의 평균 비율을 의미한다. 모든 경매 물건은 법원에 접수되면 감정평가를 실시한다. 평가된 금액은 공인된 감정가격으로 인정된다. 물론 경매법원이 감정가격이 이례적이면 조정하여 최소 경매 입찰가격을 조정하기도 한다.

금번 칼럼은 평균 매각가율 64.78% 속에 담겨 있는 다양한 의미를 분석하여 정책 제안을 하고자 한다.

먼저, 부동산 경매 물건의 플로우로 1년의 통계를 보면 총 경매 물건 수는 286,056건이 법원에 접수되었다. 법원에 접수된 물건 중에서 주인을 찾은 낙찰된 건수는 61,492건으로 평균 매각률은 21.5%이다. 금년 8월, 한 달간의 부동산경매 총 물건 수는 25,591건에 낙찰된 매각 건수는 5,303건이 매각되었고 매각가율은 64.78%이다. 8월의 물건을 감정가격으로 환산하면 14,759,283,145,713원이다. 낙찰되어 매각된 금액은 1,755,401,752,071원이나 된다.

부동산경매시장은 큰 자금의 흐름을 갖고 있다. 매월 2만 5천여 건의 부동산 경매 물건이 쏟아져 나오고 있다. 그중에 매각되는 물건은 10건 중에 2건이 매각된다. 거래되는 대금도 매우 크다. 부동산 경매 물건의 매월 매각으로 나오는 매각 부동산 금액은 15조에 가깝다. 낙찰되어 매각된 대금으로는 매월 1조 7천5백억 정도가 매월 거래되고 있다. 이러한 기본적인 데이터로 현재의 한국 사회를 평가해 볼 필요가 있다. 사회의 현상 분석이 될 것 같다.

불행히도 한국 사회는 지금 부동산경매시장이 활성화되고 있다. 28만 9천여 건이 2025년에만 법원에 경매로 접수되었다. 추세상으로 부동산 경매 물건은 아직도 증가하고 있다. 1년 전에는 매월 1만 9천 건 정도에서 올해는 지속적으로 2만 5천 건 정도가 지속되고 있다. 경기가 1년 전보다 더 안 좋다는 점을 여실히 보여주고 있는 것이다. 부동산 경매 물건이 감소하지 않는다는 것은 경기의 침체가 계속되고 있음이 통계로 확인이 된다. 낙찰가율도 1년 전에는 감정가 대비 66%였으나 지금은 64.78%인 것이다. 낮아진 것은 그만큼 부동산 수요가 감소했기 때문이다.

부동산경매시장의 데이터는 통계를 조작하거나 장난을 할 수 없다. 팩트체크인 것이다.

다음은 한국 사회는 부동산 금융 측면에서 마이너스 매물건의 증가는 세금의 체납으로 이어져 재산세, 종부세, 주민세 등 근원이 사라지는 결과를 초래한다. 세금을 받아서 공익사업을 하는 중앙정부나 지방정부나 추진하던 사업이 무산될 가능성이 크다. 중소기업의 어려움은 법인소득세, 법인세 등에서 세수가 없으므로 역시 동일한 효과로 나타난다. 자영업자의 사업소득세도 매출 감소나 폐업으로 세수가 절감했다. 성장 축소의 현장에서 나타나는 현상인 것이다.

부동산 경매 물건에는 채무불이행과 폐업의 아픔이 있는 물건이 다수이다. 돈의 압박의 무게와 소득의 감소로 인한 현실적인 고통이 뒤에 숨어 있는 것이다. 돈의 압박은 경기는 더 침체되어 가고 있는데 금리는 고금인 상황을 버팅길 수 없기 때문이다. 내려가는 금리하고 생각했는데 실상은 금리가 더 올라가는 금융의 현장에 도와줄 정책이나 기댈 곳이 없다는 비참함을 겪고 있는 물건인 것이다.

부동산경매에서도 시장 논리가 지배적이다. 수요와 공급의 논리이다. 지금 부동산 시장은 최악의 상황을 버티고 있다. 수요가 사라졌기 때문이다. 빈집이 서울 외곽과 수도권에도 즐비하다. 구도심일수록 더욱 심각하다. 수요가 있는 곳은 단지 몇 곳이다. 한강 벨트는 전 국민의 수요지역이다. 접근의 장벽은 돈이 없기 때문이다. 당연히 가격은 경기와 무관하게 상승하게 되어있다. 정부도 도와주니 더욱 그렇다. 경매 통계로도 검증이 된다. 서울의 한강 벨트의 아파트만은 감정 가격 대비 낙찰가율이 100%를 넘기고 있다. 서울의 한강 벨트의 아파트만은 수요가 넘친다는 데이터이다.

서민의 사다리는 이미 없다. 망가진 신용등급, 대출 억제, 취업 불가능 등으로 자체 생활은 갈수록 불가능하다.

서민의 사다리가 없다는 것은 국가가 서민의 의식주를 해결해 줄 대책이 충분히 있기 때문일 것이다. 따라서 서민은 기대가 크다. 자영업자가 붕괴되어도 상가 공실률이 높아져서 폐업을 해도 정부가 나를 먹여 살려줄 거라고 막연한 기대감을 갖고 있다. 서민용 부동산정책이 그렇다. 국가를 믿고 있으면 다 해결해 줄 것 같다.

부동산개발은 숫자로 절대로 되지 않는다. 재원 조달 방안이 선행되지 않으면 더욱 쉽지 않다. 자금의 원천은 정부의 손에 달려있다. 정부의 금융정책이다. 현재의 금융정책이 서민이나 경기 활성화를 위한 금융정책인지 냉철한 현상분 석이 필요하다.

언론에 비치는 다양한 부동산의 현상은 부동산금융 실태를 분석하면 답이 바로 나온다. 그 결과가 부동산 경매 물건의 중가와 낙찰가율이다. 낙찰가율 64.78%에는 35% 날아가 버린 부동산금융이 실상을 말없이 답해 주고 있다. 부동산의 자산가치가 35% 감소했다는 의미이다. 가격이 35% 하락이 가져오는 결과로 세수 감소이고 국가나 지방정부의 복지감소로 이어지고 있다.

이제 정책제안을 하고 싶다. 경제는 성장 위주의 정책이 명확하게 나타나고 있다. 경제성장 정책에서 부동산 성장 정책은 필연이다. 부동산수요량의 증가가 서울 외곽, 수도권, 지방에는 절대적으로 필요한 시점인 것이 부동산경매 통계로 검증이 된다. 따라서 이에 대한 정책적인 논의로 이어지길 기대해 본다.