나라의 살림살이는 경제지표를 통하여 확인이 된다. 경제지표 중에서 경제성장률은 총체적으로 현재의 경제상황을 말해 주고 있다. 지금의 한국은 트럼프의 관세 압력과 고환율, 고물가, 고금리의 상황이 아직도 한국경제를 압박하고 있다.

이에 대한 정확한 진단과 처방을 하지 못하면 국가의 경제력은 약화되어 글로벌 국가의 먹잇감으로 전락한다. 1/4분기의 경제성장률은 0을 찍었다. 앞으로 + 갈까? -갈까? 가 변수이다. 잘 나가던 한국이 순식간에 – 쪽으로 기울고 있는 것은 모두 우리의 탓이다. 한국인 잘 먹고 잘 살기를 원하는 국가는 없음을 직시할 필요가 있다.

저무는 국가의 재산은 가치가 하락하고 신용에도 문제가 된다. 이에 대한 실증이 법원경매와 캠코에 실시하는 공매에서 물건으로 검증된다. 법원의 경매 물건은 대부분이 돈이 부족한 자금을 부동산을 담보로 제공하고 은행에서는 근저당권을 설정하고 대출을 받는다.

일상적이다. 이러한 일상적인 담보대출에서 소득원이 줄거나 소득원이 없어지면서이다. 연체나 체납의 과정을 거쳐서 상환능력이 없으면 담보 은행에서 근저당권을 실행하여 채권을 보존한다. 이에 대한 법적인 근거는 민사집행법에 근거한 법원경매라는 절차를 통하여 매각된다.

반면, 채납 된 세금은 국세징수법에 의하여 캠코의 온비드를 통하여 매각하게 된다. 압류재산은 온비드 공매로 처분되어 세금에 충당하게 된다.

반면에 신탁공매는 담보신탁, 처분신탁의 물건을 캠코의 온비드를 통하여 매각하는 방식이다. 담보신탁은 담보를 목적으로, 처분신탁은 처분을 목적으로 신탁사에 일정 수수료를 주고 수탁을 맡기게 된다. 수탁을 받은 신탁사는 관리나 처분을 하여 준다.

여기에서 다양한 문제가 발생한다. 이러한 문제가 함정이고 리스크이다. 먼저, 담보는 돈의 문제이고 돈은 금융권이다. 금융권은 절대 손해를 보려 하지 않는다. 항시 위험을 인수하려 하지 않는다. 따라서 공매로 낙찰되면 항시 우선적으로 배분을 받게 된다. 그래서 은행을 우선수익자라고 한다.

다음은 위탁자와 신탁자의 관계이다. 부동산을 위탁하는 부동산소유자는 신탁사에게 맡기게 된다. 이때 신탁사는 수탁자가 되게 된다. 신탁사는 등기를 통하여 권리를 보장받고자 한다. 신탁등기는 매우 중요한 기준을 제공한다. 그 기준의 신탁원부를 통하여 공개되어 있다. 누구나 열람가능하다. 부동산소유자인 위탁자는 항시 모든 권리를 수탁자인 신탁사와 우선수익자인 은행과 함께 동의를 받아서 실행하면 문제는 별로 없다.

다만, 동의 없이 이루어지는 것은 법률적인 문제를 파생시킨다. 약속된 계약서대로 문제없이 진행이 되면 아무 문제가 없다. 반면에 부동산소유자인 위탁자가 반환하는 보증금, 대출금, 제세공과금을 반환하지 못하면 임차인이나 공매의 낙찰자와의 문제가 파생된다.

법적리스크는 임차인 신탁등기 이전의 대항력이 있으면 임차인은 그대로 대항력이 있다. 따라서 임차인의 대항력은 신탁공매의 낙찰자에게 그대로 인수된다. 계약서에 임차인은 은행과 위탁자 동의요건에 따라서 보증금반환채권을 위탁자에게 있다고 계약서를 작성하면 보증금 반환채권을 보증받을 수가 없다.

이유는 위탁자에게 법적인 권한이 없고 수탁자인 신탁사에 있기 때문이다. 부동산소유자인 위탁자는 외형적인 실질적인 권한행사하고 있으나 법적인 권한은 신탁사인 수탁자에게 권한을 줬기 때문이다. 쉽게 사실혼이냐 혼인신고를 했느냐와 같은 법리원칙이다.

따라서 우선수익자인 은행, 위탁자인 부동산소유자, 수탁자인 신탁사가 모두 이해관계인 인다. 항시 법적인 권리를 주장하려면 이해관계인 모두의 동의를 받아야 함정에서 모면할 수 있다고 생각하면 아주 간단하다.

신탁 공매 물건은 대출이 많다는 특징이 있다. 일반적으로 구분 건물이나 원룸에서 대출 액수는 적다. 적은 이유는 소액임차인마다 최우선변제금을 공제하고 대출해 주기 때문이다. 최우선변제금은 은행의 우선 수익자의 범위에서 벗어나기 때문이다.

이에 대한 대안으로 신탁 사을 통하여 신탁 대출을 은행을 통하여 받게 되면 신탁사의 신뢰도를 활용할 수 있고 최우선변제금의 책임이 없기 때문에 대출을 그만큼 높은 금액을 대출받을 수 있다.

대출이 높다는 것은 임차인의 함정인 것이다. 그 함정이 신탁 대출에 따른 신탁 공매 물건은 최우선변제권이 없다는 것이다.

신탁 공매 물건에서 이해해야 하는 것은 우선수익자 은행과 신탁사의 관계가 좋다는 점이다. 상호 채권의 확보의 필요성 때문이다. 공매에 필요한 정보를 신탁사의 담당자를 통하여 확인하여 우선수익자의 권리를 확인해야 다양한 리스크를 줄일 수 있다.

법원경매는 소멸 주의이나 신탁 공매는 인수주의로 신탁등기 이전의 설정된 권리는 이전되어 매수인에게 인수된다. 따라서 미납공과금과 제세 공과금은 낙찰자가 인수하게 된다.

신탁 공매 물건의 본질은 위탁자인 부동산소유자가 대출을 많이 받고자 신탁사인 수탁자에게 관리나 처분을 의뢰한 물건이다.

결국, 위탁자인 부동산소유자가 전세보증금이나 월세, 은행대출금을 상환하지 못하면 우선수익자인 은행과 신탁사에서 캠코에 처분을 의뢰하게 된 물건이다.

신탁공매의 입찰자에게 공매수익률은 높은 편이다. 인도명령이 없으므로 명도소송과 신탁 공매는 말소 주의가 아닌 인수주의라는 점, 임차인의 대항력 등에 대한 권리분석이 필수이다. 

반면에 임차인은 신탁공부의 확인과 계약서 작성에서 함정에 빠지지 말아야 할 것이다.