부동산은 물과 같다. 항시 흐른다. 고인 물은 썩듯이 부동산도 시간의 가치가 존재한다.

토지는 시간의 가치가 존재하고 건물은 감가상각이 존재한다. 여기에 시장의 가치로 물가도 큰 변수로 항시 작용한다. 인플레이션이다. 지금의 높은 물가와 인플레이션은 필연적으로 실물자산의 가치상승으로 오게 된다.

당장은 심리적인 저항으로 인정하기 싫다 해도 어느 순간에 인정하는 순간에 큰 폭의 상승으로 다가온다. 사실은 조금씩 인플레이션만큼 반영하면 좋지만 마음은 그렇지 않다. 인구가 줄고 있는데 무슨 말도 안 되는 말들을 하고 있다고 한다. 이것이 심리적인 저항이다.

현실은 이것저것 해서 봉급 빼고 다 오른다고 항시 말한다. 이 역시 심리이다. 부동산 가치는 이유 없이 부정하려는 경향이 있기 때문이다.

그럼에도 많은 사람이 민감한 것은 부동산에 대한 열망일 것이다. 단위가 고액인 것이 크게 느껴지는 심리로 작용하기 때문이다. 삶의 목적은 내 집 마련의 꿈이 제일 크다. 경제적인 가치를 떠나 내 집이라는 의미와 내 꺼라는 명분은 행복을 갖게 해 준다. 임대와 소유의 개념과 같은 것이다.

부동산경매에 있어서 경매낙찰가율과 부동산의 경매유찰확률은 다양한 학계의 연구 결과에서 경매유찰확률은 통계적으로 유의적이었으나 회귀 계수값이 서울 전체에서는 음(-)의 효과를 보이고 있다. 이는 경매가 유찰될 확률이 커질수록 예상 보유비용은 증가하므로 사전적으로 판매자가 주택을 빨리 처분하기 위해 최저경매가격을 낮추고자 하는 마음이 있기 때문이다.

통계적 추정에서도 보유비용은 초기 경매가격을 하락시킬 뿐 아니라, 사후적으로도 실제 경매가격의 하락을 가져오게 된다. 이는 경매기간이 길수록 경매가격이 적정 균형가격보다 높다고 생각하는 참가자가 많으며 그 결과 경매가격이 하락하게 된다, 경매기간이 길수록 그동안 감추어졌던 주택의 특성이 나타나면서 경매가격이 하락하기 때문이다.

한편, 임차인의 존재 여부 등 경매 위험이 경매낙찰가율에 미치는 효과는 통계적으로 유의적이었으며, 이와 같이 입찰자의 숫자가 증가하면 경매 수요가 증가하면서 경매가격을 올리게 되고 경매낙찰가율은 올라가는 것으로 보인다.

경매낙찰가율과 경매유찰 횟수가 경매낙찰가율에 미치는 효과는 낙찰가율이 클수록 점차 그 절대 크기가 증가하는 것으로 나타났다. 이는 경매낙찰가율이 큰 구간에서 유찰 횟수에 대해 경매낙찰가율이 더 민감하게 반응한다는 것을 보여 준다.

하지만, 입찰자 숫자, 임차인 여부, 이자율 등 경매 위험과 시장위험이 경매낙찰가율에 미치는 효과는 오히려 그 크기가 확연히 감소하였다. 이는 경매낙찰가율이 큰 구간에서는 이미 경매 위험과 시장위험에 대한 고려가 충분히 이루어져서 그 위험에 대한 경매낙찰가율의 반응이 점차 약해지는 것으로 보인다.

공경매의 시장은 매각 물건이 크게 증가하고 있다. 캠코와 법원에서 매각 중이다. 캠코는 유찰 시마다 10%의 저감율로 진행된다. 법원은 유찰 시에는 20~30% 저감율로 떨어진다.

채권을 보존하기 위하여 실시하는 공경매에서 소유자 겸 채무자는 죄인이며 한 번 유찰될 때마다 신용 회복의 불가능하고 카드사용을 할 수 없는 인생으로 추락한다. 빚을 상환하지 못할 리스크는 당연하고 도덕적이면 사회적인 지위를 순식간에 잃게 되는 것이다.

현재의 상항이 얼마는 기업이나 개발사 그리고 자영업들이 어려운지는 캠코와 법원의 매각 물건을 분석해 보면 쉽게 답을 찾을 수 있다.

캠코의 압류재산의 매각 물건 증가는 세금 체납이 주원인이다. 세금을 못 낼 정도로 기업과 개인 등 어렵다는 것이 지금의 공매 시장의 현실이다. 신탁재산도 부동산 개발 시에는 신탁사에 위탁하는 경우가 대부분이다. 신탁사로 개발사의 재산을 양도하면 담보신탁으로 해서 대출이 더 높게 해서 자금을 조달할 수 있기 때문이다.

이러한 담보신탁이나 매각 의뢰받은 처분신탁 재산의 매각도 유찰이 5~6회는 기본이다. 하물며 국공유재산 매각도 그렇다. 법원경매 물건도 서울 빼고 수도권과 지방은 70% 내외의 낙찰가율에 처분된다.

우리가 집값이나 토지가격이 상승하면 언론부터 매스컴에서 항시 톱뉴스로 장식된다. 10년이나 20년 후의 가치를 분석해 보면 가장 안정된 상품이 부동산이다. 짜장면 가격이나 각종 식품 등에 비교하면 부동산 가격의 상승률은 미미한 편이다. 주식에 비교해도 상승은 훨씬 적다. 그럼에도 부동산 가격에 대한 상승에는 이해하려 하지 않는다. 요즘은 과거의 IMF로 보면 된다. 아니 그때보다 더 어려울 수도 있다.

정부의 정책이 국민을 위한 정책을 실현하지 못하고 부동산개발로 만들어지는 도시의 기반 시설과 생활 인프라를 스스로 망가지게 하면 비전은 없다. 부동산이 결국은 사회 안전망 구축의 1등 공신임에도 건설사, 시행사, 부동산업 종사자 등은 제도 틈바구니에서 헤어나지 못하고 있다. 정책의 적극적인 완화가 절실하지만 정치적인 표만을 인식하는 정치권의 체제론에 갇혀 있다.

그 결과는 참혹하다. 벌써 가계나 기업의 성장은 사라지고 있다. 강대국의 목소리가 점차 커지고 있다. 역학의 논리이다. 누군가가 우리를 배려해주고 도와주는 것이 복지요 정의요 나눔으로 생각하게 하는 사회적인 풍토가 너무 아쉽다. 우크라이나의 젤렌스키가 우리의 모습일 수도 있다.

일할 분위기를 상실하고 내 집 갖기의 행복감을 상실하고 자본의 중요성을 상실하면 삶의 목표 자체가 없어지기 때문이다. 열심히 사는 이유는 결혼하기. 승진하기, 작은집에서 큰 집 갖기, 작은 차에서 큰 차 갖기, 작은 회사에서 큰 회사 갖기. 작은 소득에서 큰 소득 갖기, 노후 대비하기 등이 인간의 삶의 목적이다. 물론 철학적 자아실현이라는 표현을 쓰지만 이러한 목표가 나는 자아실현이라고 생각한다.

이러한 것이 싫다는 것은 목소리 큰 나라의 그늘에서 기업이든 국민이든 목소리 없이 순종하고 살고자 하는 것과 같다. 

지금의 한국에서는 강대국의 목소리만 들리는 것이 우리의 현실이다.

개인과 기업의 삶의 목소리는 공경매 물건에서 들려온다.