오늘은 부동산의 경매제도에 대하여 깊이 있는 내용을 담고자 한다.

경매에 대한 사회적인 인식이 넓어지고 있다. 경매는 경기 침체기에는 경기지표의 물증이다. 경매란 물품을 판매하는 방법 중 하나로, 상품의 가격을 판매자가 미리 정하지 않고, 다수의 입찰자들이 희망하는 가격을 적어내면 그 중 최고가를 적은 입찰자에게 매각하는 방식이다. 상품의 본질적 가치 외에도 희소성, 입찰자의 구매욕 등에 따라 가격이 결정되기 때문에, 이른바 물건 가치 이상의 가격이 매겨질 수도 있다.

애초에 상품 가치라는 것은 모호하기 짝이 없는 단어이고 판매자는 물품의 희소성이나 입찰자의 구매욕을 정확히 알 수 없기 때문에, 정보경제학적으로 최선의 선택을 하기 위해 경매라는 메커니즘을 사용하게 된다.

자칫 잘못하여 입찰자가 없거나 적으면 턱없이 낮은 값에 낙찰되는 경우도 발생한다. 이것을 악용하여 경매 참가자끼리 담합하여 높은 가격을 부르지 않는 경우도 있다. 반대로 경매장 쪽에서 사람을 풀어서 높은 가격을 부르게 하는 경우도 있다. 호가 경매이다. 많은 물건이 경매로 거래가 된다.

부동산의 경매는 과거의 호가경매에 의한 다양한 문제점을 보완하여 기일입찰제로 공개경쟁입찰을 통하여 제도가 정착한지 벌써 20년이 넘었다. 과거에는 돈은 빌리고 갑지 못하면 사적인 수단에 의하여 빚을 상환 받았다. 이러한 상황은 지금도 존재하고 있으나 공적인 기관인 법원을 통하여 상환을 받을 수 있는 제도로 발전하게 된다. 경매에는 채무자가 빚을 상환하지 못하여 채권자가 법원을 통하여 빚은 받을 수 있게 하는 제도이다. 사적인 빚을 공적인 기관에서 공권력을 통하여 빚은 최대한 받을 수 있게 마련된 제도이다.

부동산은 고가의 상품이다. 대출이 일반적이다. 대출 빚을 못갑는 경우는 다양하다. 사기대출일 수도 있다. 사업상 대출일 수도 있다. 정부의 정책자금 대출일 수도 있다. 삶은 태어나는 순간부터 빚이다. 처음에는 부모로부터 의존하게 되는 데 의존은 부담이고 부담은 빚인 것이다. 미성자자의 후견인인 부모는 성년이 될 때까지 부모의 의무로 간주되어 자녀는 빚 상환의무가 없다. 따라서 성년이후 부터는 본인이 법적인 모든 의무를 부담한다.

이와 같이 빚과 관련된 다양한 상황은 민사집행법에 의하여 제도화 되었다. 우리가 경매라고 하는 것은 사실은 민사집행법에 근거하여 법원에서 공개적으로 입찰을 통하여 법정에서 물건을 매각하게 된다. 경매로 매각하는 장소를 경매법정이라고 한다. 경매법정에서 경매를 실시하게 된다. 이것을 우리는 법원경매라고 한다.

법원은 고등법원과 지방법원이 있고 지방법원 예하에 지방법원 지원이 있다. 경매는 지방법원의 지원에서 실시한다. 그 이유는 지방법원지원은 법원조직의 최하위 말단 조직으로 전국적으로 분포되어있기 때문이다. 전국적인 분포은 해당지역의 다양한 정보를 가장 잘 알고 있기 때문이다. 천안도 대전지방법원 천안지원에서 경매법정이 있다. 천안지원은 천안의 사정을 잘 알고 있기 때문에 집행에 그 만큼 용이하게 때문이다.

이러한 집행을 담당하는 공무원이 있다. 사실상은 준공무원에 해당된다. 왜냐하면 대표집행관은 법원에서 퇴직하고 다시 임용된 전관예우의 성격의 사업자이기 때문이다. 대표집행관의 경쟁률도 아주 치열하다. 대부분 4급 이상으 퇴직자로 퇴직후에는 대표집행관으로 일정기간 근무하게 된다.

부동산경매제도에서 진행되는 경매는 임의경매가 대부분이다. 담보권 실행경매하고도 한다. 법원을 통하여 근저당권이나 전세권 등기가 되어있다는 사실은 등기를 통하여 누구나 알 수 있도록 등기부에 공시가 되어 있다. 이러한 공시는 경매의 집행 근원으로 작용되어 임의로 바로 경매를 신청할 수 있다. 이것을 임의경매라고 한다. 반면에 차용증, 전세보증금 등 채무내용에 대하여 채권인 상태는 법원에서 인정한 증거력이 필요하다. 이 증거력은 판결문, 화해조서 등이 다툼의 결과로 파생된다. 이것을 집행의 권원으로 해서 경매를 신청하면 강제경매에 해당된다.

임의경매는 경매의 신청을 신속히 진행이 가능하다. 반면에 강제경매는 법원의 판단 결과를 기다렸다가 하니 좀 늦을 수 있다. 강제경매에 의한 채권의 확보는 집행권에 따르기 때문에 채권확보 면에서 유리하다. 임의경매는 이미 근저당권의 한도액이 정해져 있기 때문에 해당 담보물의 한도에서 집행이 된다.

집행관제도에 의한 강제집행은 다툼이 많이 발생한다. 우리가 말하는 공평성의 원칙, 신의 성실의 원칙이 없기 때문이다. 난 잘못이 없는데 당하는 경우가 그렇다. 요즘 매일 같이 방송에서 보도되는 전세사기 사건이 그 대표적인 사례이다. 임대인, 임차인, 대출은행, 기타 이해관계인 이 있다면 이중에서 누군가는 피해를 보는 구조이기 때문이다.

은행은 채무불이행의 피해를 막기 위해서 부동산 담보액을 4~50% 혹은 60~70%, 혹은 80~90% 대출을 해준다. 순위면에서 항시 선순위인 1순위이다. 1순위가 아니면 대출실행이 안된다. 경매로 넘어가면 1순위 담보권이 배당 받고 나면 후순위 권리자는 남은 돈이 없다. 피해를 보는 것이다.

이러한 부동산대출에서는 대출에서는 이자가 있고 이자는 눈덩어리이다. 작은 눈이 굴러서 엄청난 덩어리로 커진다. 처음에는 상상을 못했다가 시간이 흐르면서 감당을 할 수없는 만큼 커진다. 여기서 오는 것이 경매, 개인회상이나 개인파산신청이다. 물론 요건이 있지만 요건을 맞추는 삶으로 인생이 바뀌게 된다.

나의 신용과 나의 능력은 내가 평가하는 것이 아니라 은행이나 별도 전문기관에서 평가해서 대출을 해준다. 정상적인 대출시스템의 오류는 권력, 지인, 친척, 학연 등 다양한 요인에 의하여 무력화되는 경우가 가끔 발생한다. 시스템의 무력화는 누군가는 피해를 입어야 하기 때문이다. 모든 일의 출발점은 지인에서 시작된다. 좋은 지인은 도움이 되지만 사업상의 지인은 엉킨 실타레가 될 수 있다.

게임이론에서 경매는 베이즈 게임에 속하며, 최고가경매에서 고평가 구매자의 균형전략을 도출하기 위해 미분방정식이다. 경매이론에서 등장하는 미분방정식은 아주 간단한 축에 속한다. 선형 미분방정식이므로 미분인자를 찾는 방법이다.

빚과 빛은 점하나 차이이다. 저가 낙찰의 함정도 인생에 있어서 뒤옹박 팔자가 될 수 있다. 경매는 엉킨 인생의 시작인 것이다. 반면에 경매를 모르면 엉킨 실타레를 풀 수 없다. 

다음 칼럼은 인생의 추락과도 비교되는 유찰에 대하여 분석해 본다.