한국부동산경매학회와 중국대련의 해양대학교와 해사법원의 교수진이 대련해양대학교에서 부동산경매와 선박경매에 대하여 상호 학술발표 및 토론회를 개최하였다. 국내에서는 부동산경매학계의 최고의 교수진과 중국의 전문가를 비롯하여 법무법인과 변호사가 함께하였다.

사회주의와 자본주의 시스템과의 부동산경매와 선박의 경매에 대한 국내최초의 학술대회이었기 때문이다.

핵심적인 것은 사회주의국가인 중국은 토지의 사용권의 임차를 통한 부동산건물의 경매와 선박이라는 동산의 경매를 법원에서 취급하고 있었다.

부동산건물은 국내와 동일하게 법원의 경매로 진행되고 있었고 선박의 경매는 해사법원에서 진행되고 있었다.

국내에서는 아직 해사법원이 없다. 해양에서의 선박에 관련된 사건의 수요가 많지 않기 때문이라고 동행한 법무법인의 대표께서 언질을 주었다.

현재 국내에도 해사법원을 만들자는 의견이 반영되어 국회에 해사법원 관련법이 상정 예정이나 위치적인 갈등으로 진도가 늦어지고 있다. 충남 서해안의 격렬비열도에서 중국 선박과 갖은 충돌과 갈등을 고려하면 충남권에 해사법원의 유치를 적극적으로 추진할 필요성이 강하게 대두된다.

지금은 인천이나 부산에 염두를 두고 있는 상황이나 충남권에 유치하면 국내의 서쪽바다를 지리적인 면과 교통적인 면에서 해사업무지역을 중앙에 위치하게 하여서 큰 기여를 할 것으로 판단된다.

중국에서처럼 해사법원을 통하여 선박경매 및 사건을 처리하면 해사 업무의 전문성과 전문화된 해양 인력을 통하여 해양 강국으로 갈 수 있는 발판을 마련하는 계기가 될 것이다.

중국에서는 토지만의 경매는 없다고 판단된다. 토지의 사용권은 장기적으로 계약해서 사용할 수 있기 때문이다. 국내의 반값 아파트가 국공유의 토지에 건물의 소유권을 갖고 평생 내 집으로 여기고 생활하는 것과 같은 개념으로 이해하면 쉽게 이해될 것이다.

중국의 언론에 의하면 주택 경매 물량은 전년 대비 43% 급증했다. 경매 주택 낙찰률은 25.4%로 전년보다 5.5% 감소했다.

경매 주택은 충칭이 1만 2천 431건으로 가장 많았고, 쓰촨성 청두와 허난성 청저우, 광시성 난닝, 후난성 창사 순이다.

현지 교수진에 의하면 대출로 부동산을 장만했으나 부동산 시장이 침체한 데다 경제 부진 영향으로 소득마저 감소해 대출 상환능력이 떨어진 기업과 개인 물량이 대거 법원의 경매시장에 나왔다고 한다.

국내의 국공유재산의 매각은 캠코(자산관리공사)에서 진행하는 공매절차을 통하여 매각된다.

중국은 중국의 교수진에 의하면 캠코같은 기관은 확인할 수 없었으며 법원에서 진행하는 경매제도만을 확인 할 수 있었다. 아마도 그 이유는 사회주의 국가는 국공유재산을 매각할 필요성이 없기 때문일 것으로 판단된다.

중국은 수년간 중소기업 파산이 증가하면서 담보로 잡혔던 이들 기업의 부동산도 경매 물건으로 나오고 있다.

중국의 경매 부동산 급증은 경제 부진과 부동산 시장 침체로 중국의 상황을 반영하는 것이며, 낙찰률이 20%를 밑돌 정도로 저조한 것은 부동산 시장 회복 기대감이 낮기 때문이라는 분석이다. 국내의 낙찰률이 40% 내외인 점을 감안하면 중국의 낙찰률은 국내보다 현저히 낮다.

중국의 낙찰가율은 보편적으로 시장가격의 80% 정도에서 형성이 되고 있다고 중국의 교수진이 확인해 줬다. 국내의 낙찰가율은 70% 정도로 약10% 정도의 차이를 발견할 수 있었다.

이러한 차이는 토지를 제외한 건물의 경매이기 때문에 건축비를 고려하면 한국과 비슷하다고 판단된다.

국내의 특수 물권 분야에서는 중국의 교수진에게 유치권, 법정지상권, 관습법상 지상권 등의 용어도 쉽게 설명되지 않았고 이해시키기도 매우 힘들었다. 이는 중국에서도 소유권은 등기제도를 통하여 소유관계를 확인하고 있지만 등기되지 않는 물권을 법학자도 이해하지 못하였다.

나름 고민해 본 결과는 공사 중 유치권이 있을 것으로 판단되나 중국은 시행사에서 모든 것을 책임 준공하는 것으로 판단되었고 법정지상권은 토지 자체가 국유이어서 원칙적으로 법정지상권이 성립할 여지가 없기 때문이다. 기타의 압류 제도는 중국도 은행이 있기 때문에 자본조달에서 있어서는 건물을 담보로 하고 있었으며 문제 발생시에는 경매로 진행하고 있다.

따라서 국내의 특수물권에 해당하는 유치권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권 등의 용어에 대해서는 매우 생소하게 생각하고 있었다.

중국 정부는 부동산 투기 과열 억제를 위해 2020년 하반기 강력한 규제 조치로 중국 부동산 시장은 코로나19 확산까지 겹쳐 장기 침체기에 있다.

부동산의 경기침체는 다양한 부양책에도 불구하고 회복으로 가는데는 많은 시간이 소요된다. 지금의 중국도 다양한 부양책을 내놓고 있지만 쉽게 침체를 벗어나고 있지 못하다.

올해도 중국의 전문가들은 부동산은 침체기로 판단하고 있다. 중국에서 흘러나오는 이야기는 부동산이 죽이니 돈이 안 돈다고 한다. 중국 정부도 돈이 없다고 한다. 부동산이 부의 원천임에도 강력한 규제로 자살꼴을 넣은 셈이다.

국내의 부동산도 고금리와 PF의 대출 규제로 좀처럼 불씨를 살리지 못하고 있다. 회복 국면으로 갈려고 하니 국내도 DSR 등을 통한 규제 강화로 불씨를 살리지 못하고 있다. 꺼진 불씨는 다시 살리려면 너무 많은 시간이 소요된다.

더 큰 문제는 부동산을 통한 세금이 국가의 부의 근원인데 부의 근원인 부동산을 죽이면 역전세와 세수 감소, 지자체장의 공약이 무산되어 국가나 지방자체단체가 일반인을 대상으로 사기를 치는 것과 같은 결과를 가져온다.

요즘 국내에서 조합원 아파트의 사기는 전국적으로 발생하고 있고 그 피해자는 몇 만 명에 가까울 것으로 추정된다. 경기가 좋아 사업이 성공하면 피해자가 없으나 부동산경기의 침체는 폐업으로 이어져서 결국에는 수많은 피해자가 발생한다. 지금도 그 피해자는 계속 발생하고 있다.

이러한 현상은 역설적이게도 부동산은 종합응용사회과학이면서 하나의 종합예술품이기 때문이다. 부동산의 활성화 대책이 곧 복지의 활성화 대책이고 서민의 역전세 등의 해결책이기 때문이다.

경기진단에 제일 중요한 지표는 명목적인 지표보다는 현실적이며 사실적이며 체감하는 지표이다. 그 체감의 절대적인 팩트가 부동산경매물건을 통한 경기상황 분석이다. 경매물건의 증가는 그 나라의 경기를 가장 확실하게 증명해 준다,

중국도 매우 힘든 상황이고 국내의 다수의 상황도 좋지 않다. 그 입증은 중국은 부동산 경매물건의 급증으로 증명되고 있다. 국내도 부동산 경매물건의 증가 현상은 국내의 경기의 침체에 대한 반증이다. 경기지표가 좋다하면서 기회를 놓친 정책은 민생을 기만하는 행위이다.