부동산가격의 전문가가 누구인지 모르는 분들이 많다. 많은 사람이 아파트시세가 얼마인지 궁금할 때에는 주변의 공인중개사사무소에 방문하거나 연락하여 부동산가격을 확인하곤 한다.

토지는 각종 인허가나 도시계획 등이 있는 토지에 대하여서도 인허가나 도시계획의 전문가인 행정사가 있지만 이 역시도 부동산중개사무실에서 파악한다. 이와 같이 토지와 건물의 가격산정을 많은 사람이 공인중개사가 아닌 감정평가사가 한다는 사실은 잘 모른다.

감정평가사의 역할은 매년의 표준지에 대한 평가를 실시하고 법원경매의 경매물건을 감정평가하고 은행대출의 담보물 산정을 위한 부동산의 가격산정을 업으로 하고 있다. 이와 같이 감정평가사에 의한 감정평가서는 아주 중요하다.

특히, 토지의 보상법에 의한 보상에서 강제로 수용되는 토지는 시세와는 많은 차이가 있다. 억울한 피해자가 저가보상이 원인이 되어 발생하는 것이다.

이러한 강제수용의 근거는 바로 공익성이다. 일반적으로 토지는 사인간의 매매의 대상이다. 그러나 공익적인 목적으로 해당 토지를 사용하고자 할 경우에는 민간사업자인데도 공익성이 인정되는 만큼은 수용권이 발동이 된다.

이러한 수용권의 발동에 관한 법률이 공익 등 취득 및 손실 보상에 관한 법률이다. 이 법률을 기반으로 공익 목적이면 토지는 강제수용의 대상이 되는 것이다.

헌법 제23조 제3항은 공공필요에 의한 재산권의 수용, 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상을 법률로 정하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다는 내용을 담고 있다. 공공필요는 공공복리를 위한 필요성을 의미하며, 국민의 재산권을 강제로라도 취득할 때는 법률에 의거하고, 정당한 보상을 지급해야 한다.

그러나 이러한 정당한 보상은 항시 신도시나 산업단지의 조성과정에서 다수의 민원이 발생하는 사례를 접하게 한다. 이러한 민원은 저가보상에서 기인된다. 감정평가서의 주요한 변수를 확인해보면 감정평가의 평가지표의 개선의 요지가 큼을 확인할 수 있다.

토지평가의 기본사례를 들어보면, 본 건은 천안00 남동측 인근 순수 농경지대, 계획관리지역 내에 위치하는 지목이 과수원인 세로(가)에 접하는 부정형, 완경사지, 과수원으로서, 대상토지의 위치 및 주위환경, 공공·편익시설 및 유해시설과의 접근성, 도로 및 교통여건, 형상 및 지세, 면적, 공법상 제한, 이용상황, 장래동향 등 가격형성요인과 인근지역의 지가수준 및 유사 토지의 거래가격 등을 종합적으로 참작하여 평가하되, 정부의 공시가격 현실화 계획에 따라 시세변동률과 현실화율을 반영하여 결정하였음으로 감정평가서에 적시되어있다. 위내용과 같이 평가결과를 종합하게 된다. 일반인은 용어의 이해부족과 전문성이 없어서 정말 이해할 수 없다. 

이러한 평가결과는 행정청에 의한 사법적인 절차인 재결의 효력 때부터 발생한다. 대부분 사람들은 사법부인 법원의 재판에 의한 판결문에는 익숙하지만 행정청에서 이루어지는 재결의 용어부터 익숙지 않다. 민사사건이나 형사사건은 자주 접하지만 행정사건은 접한 적이 별로 없기 때문일 것이다.

사실 강제수용은 행정사건이기 때문이다. 행정사건의 담당은 관계성이 높은 행정부에서 다루어져야 하나 사법부에 의한 행정소송제도를 통하여 이루지고 있다. 이런 점을 고려하여 강제 수용단계에서는 지방토지수용위원회나 중앙토지수용위원회에서 공익성을 근거한 행정심판의 절차를 거치게 된다.

행정심판단계에서 토지 등 의 소유자는 의견제출을 할 수 있다. 그리고 행정청에서 사법적으로 내린 결정서인 재결서에 이의신청도 할 수 있기 때문이다. 이러한 절차적 행위가 행정심판인 것이다.

이때의 결정된 재결서가 보상금지급의 기준이 된다. 이의신청할 경우는 사업시행자에게 다시 감정평가를 하게하는 것이다, 물론 감정평가사 2인이 평가하게 되는 데 시행자측과 행청관서에서 지정된 감정평가사가 평가를 한다. 타당성이 있는 것 같지만 전혀 아니다. 불행히도 토지소유자나 관계인은 관여가 불가능한 시스템인 것이다

다음 단계인 이의재결의 단계도 동일하며 다음 단계인 행정소송의 단계로 진입하면 변호사의 전문영역이다. 그 이전단계는 행정청과 관계성으로 행정사와 변호사가 업무대행을 통하여 전문적으로 진행 할 수 있으나 행정소송에서는 소송의 전문가인 변호사의 영역인데다 이때 이루어지는 감정평가 비용은 본인이 부담한다.

그럼 진정 토지소유자와 관계인을 위한 내편은 없는 가이다. 불행히도 재결 후에는 없다. 다만 매매와 유사한 협의단계에서 소유자 추천 감정평가사 1인을 선임할 수 있다. 토지보상협의회도 있다. 무늬는 소유자를 대변할 시스템 같지만 사실 깊이 들어가면 상황은 좀 다르다.

소유자추천은 유일한 대변인인데 이것도 토지소유면적의 1/2 이상 이면서 토지소유자 총수의 1/2 이상의 조건이 충족 될 때나 가능하다. 보상협의회도 대형개발에서는 의무적이지만 일반적인 보상에서는 임의적이 사항이다. 결국 진정한 내편은 없이 나의 소중한 삶의 터전을 공익의 명분 앞에 강제로 토지 등을 강탈당하는 것과 같다.

이러한 점을 고려하여 헌법 제23조 3항에는 정당한 보상을 받은 권리가 헌법적인 권리로 존재하지만 일반적인 토지소유자는 먼 길처럼 느껴지고 사회적인 시련 앞에 속수무책으로 버려지는 것이다. 공익은 좋은 단어이다. 다수를 위한 사업을 위하여 사익은 희생되는 면모는 사회의 각종 안전망을 구축하지만 개인을 하염없이 초라하게 한다.

우리사회에서 개발사업으로 각종 민원이 발생하는 이유가 여기에 있다. 민원이 많은 만큼 공익을 담보로 시행사는 수익성이 보장되는 구조인 것이다. 사익이 물질적 정신적으로 희생당하고 있다고 볼 수 있다. 감정평가서의 주요 평가요소인 표준지선정, 지역요인, 개별요인, 사정수정, 시점수정, 그 밖의 요인 등에는 객관성과 주관성이 혼재된 된 것이 것 아주 큰 문제이다.

수용목적에 따라서, 담보목적에 따라서, 경매목적 등에 따라서 고무줄인 감정평가서에 수 많은 사람이 사회의 불투명성에 분노하고 있다. 쉽지는 않겠지만 정량평가와 정성평가의 객관화된 검증을 거쳐서 쉽고 투명한 평가지표를 도출하여 토지소유자 뿐만 아니라 누구나 쉽게 감정평가를 할 수 있게 해야 한다.

그에 따라서 소유자에 의한 1차 자체 평가, 2차 감정평가사에 의한 전문가 평가, 3차 국민평가 등으로 진정성 있는 감정평가서가 만들어 질 것을 기대해 본다. 감정평가서는 누구나 공감해야 할 것이다.