부동산개발을 업으로하는 사람을 디벨로퍼라고 한다. 디벨로퍼는 도시설계의 중요한 역할을 하고 개발사업에 확신이 서면 공격 앞으로 돌진한다. 돌진에서 목표달성까지는 적게3년 많게15년이 소요되기도 한다. 처음을 의욕적으로 진행되나 시간이 지나면서 지친다. 수많은 민원과 다수의 이해관계를 부동산개발업자는 해결할 수 있는 해결사가 아니기 때문이다. 따라서 손실을 감수하기도 한다. 아니 손실을 보는 경우가 더 많기도 하다. 그 검증 은 간단하다. 디벨로퍼의 말년을 보면 검증이 가능할 것이다. 국민이 많은 수익을 내는 것으로 생각하는 대형건설사도 마찬가지다. 건설의 대명사인 현대도 쉽지 않다. 대부분 비슷하다. 때때로 타이밍이 경기사이클과 맞물려 좋은 결과를 가져올 수도 있다.

운칠기삼인 것이다. 운이70% 전문성과 기술성이30%인 것이다. 미래는 수많은 전문가가 예측하고 있지만 현실적으로 예측대로 실현되는 경우는 별로 없다. 지금의 고금리 현상도 역시 많은 전문가 들이 있지만 누구도 주장한 사람이 없다. 전쟁의 위험성이 그리 크다고 본 사람도 없다. 글로벌리스크가 바로 한국의 부동산시장에 영향을 주리라고 생각한 사람도 별로 없다. 미래는 불확실성을 전제로 하고 있기 때문이다. 100년을 살 것 같지만 주변에서는 간간히 자연으로 회귀했다는 소식이 들려온다. 운동을 했던 친구도 건강한 친구도 자연으로 사라져 간다. 우리 인간이 사라져 가고 있다는 증거이다. 100년 뒤 1000년 뒤 1억년 뒤에는 말이다. 사라져 가면 빈자리를 이어주어야 하나 이어지지 못하는 현상은 세계적이기 때문에 어느 순간에 지구에서 우리 인간의 종족을 사라질 것을 예견하게 하고 있다.

대책이 있을 것 같으나 대책은 지연 책일 뿐이다. 인간이 추구하는 바가 아름다움인 미를 상징으로 누구나 삶의 목표로 살고 있기 때문이다. 이 철학은 바뀌지 않을 것이기 때문에 소멸의 길을 축구의 자살 꼴처럼 다가오고 있다. 이것도 배경에는 경쟁이 있다. 타고난 미인이든 성형의 미인이든 미인 앞에 다가서는 당신은 남녀노소를 불문하고 부드럽고 항시 찬사의 말을 한다. 환심을 사기위해서 일 것이다.

좀 깊이 생각을 해보고 싶다. 인간의 삶의 철학이 미가 아니고 다출산의 미가 최고 미덕으로 여겨지면 어떻게 될까? 그것은 당연히 인구의 적정한 증가로 이어져 우리 인간은 지구상에서 영속적인 존재이면서 영물로 영원히 존재할 것이다.

물론 지구에 기상의 변화는 이변이 발생하지 않는 다는 전제이다. 인구를 중요시하는 이유는 간단하다. 인구가 없는 개발을 있을 수 없고 개발을 한다 한들 관리 유지 등에 어려움으로 지속적이지 못하기 때문이다. 개발은 인구를 전제로 하고 있다.

이러한 개발은 어떤 것이 있을 까요 묻는다면 500만원하고 답변이 나올 것 같다.

개발의 경험과 노하우는 하루 이틀 아닌 1~2년의 노력으로 만들어지기 어렵기 때문이다.

부동산은 사회과학으로 종합응용학문이다. 다수의 학문에 깊이가 존재해야하고 풍부한 경험적인 요소가 없으면 답을 내기다 어렵기 때문이다.

개발사업이 통상 최소3~15년이 소요된다고 가정하면 바로 이해 할 것이다.

법리적인 개발의 5가지 유형 중에서 주변에서 제일 많이 이루어지는 것이 건축물의 건축 또는 공작물의 설치이다.

토지에 건물을 건설업자가 공사를 통하여 조형물을 만드는 것을 말하다. 설계를 거치고 사업분석을 통하여 수익성이 있다면 건축업자는 공사를 진행한다. 완공이 이루어지면 사용승인이나 준공검사를 통하여 분양이나 임대를 통하여 개발비용과 수익을 환수한다. 부동산개발은 결국에는 분양과 임대 혹은 직영이나 위탁을 통하여 마침표를 찍는다. 따라서 개발의 시발점은 분양과 임대가 가능한지의 물음표에서 첫 시작이 이루어진다.

쉽게 말하면 유효수요가 없으면 사업은 실패하게 된다. 이러한 유효수요도 시장의 트랜드와 일치해 한다. 그런데 시장트랜드는 자주 바뀌니 개발하는 디벨로퍼도 많은 노력이 필요하다. 특히 고객의 트랜드를 정확하게 읽는 노하우가 필요하다. 개발은 나이 먹은 사람 보다는 젊은 층에서 이루어 져야 트랜드에 다가 설 수 있다고 본다. 노년은 꼰대소리를 한다고 하기 때문이다. 따라서 단순개발은 실패의 영역이기 때문이다.

이러한 개발도 가장 중요한 변수를 사업성, 경제성, 수익성을 배경으로 하고 있다.

돈이 되느냐 안 되느냐로 결정된다는 의미이다. 그 중심에는 인구가 제일 중요하다 할 것이다. 유동인구가 없는 지역은 일시적인 트랜드에는 부합할 수도 있겠지만 바뀐 트랜드는 소화할 수 없다.

그런 점에서 가장 안전한 개발은 트랜드 영향을 덜 받는 풍부한 유동인구를 유효수요로 한 개발일 것이다.

그러나 주변에서 많은 사람을 그보다는 예술성을 강조하기도 한다.

좋은 현상이다. 다만 비용의 증가가 문제이다. 적정성의 비례가 이루어져야 할 것이다.

다음은 토지의 형질 변경도 개발로 법에서 규정하고 있다. 토지의 형질 변경은 신이 준 토지, 자연물인 토지를 깍고 닦고 평지를 만들어서 사용가능하게 하는 것을 말한다. 토지의 가치의 발생이 별로 없는 상태에서 토지의 가치를 효율적으로 만드는 것을 말한다. 공법적으로는 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 말한다. 농지의 의 경작을 위한 형질변경은 개발에서 제외된다.

요즘에 많이 말하는 토지의 가성비를 높이는 과정을 토지의 형질변경이라 한다.

형질변경의 과정을 거치면 토지의 가치가 증대되어서 토지의 가격이 높게 형성되어서 디벨로퍼 들이 쉽게 접근하는 방법이기도 하다.

여기서 중요한 것이 환경이 변수이다. 환경이 중요한 이유는 간단하다. 자연의 환경 속에서 우리 인간이 숨을 쉬고 편하게 삶을 즐길 수 있기 때문이다. 인간은 자연의 일부인데 스스로 자연을 파괴한다는 것은 인간의 공간을 파괴하여 자멸로 가자고 하는 것과 같다.

특히 줄어가는 인구감소현상에서 개발의 증가는 환경파괴의 증가로 이어져 갈 수 있다.

지금의 현상은 보존보다는 개발에 치우쳐 있는 사회적인 풍토에서 기인된다.

우리 인간에게 꼭 필요해서 그린벨트를 만들 더니 인간에게 꼭 필요해서 그린벨트를 해제한다고 한다. 인구는 감소하는 데 말이다. 우리는 합리적인 모순에 빠져있지 않나 자성 해볼 필요가 있다.

개발의 이익이 누구에게 향유되던 멋진 자연환경이 감소하는 인구 속에서 정당화를 찾기는 쉽지 않을 것 같다. 공익이라 하더라도 말이다.

이번에는 토석의 채취이다. 개발행위 중에서 토석을 채취한다는 것은 지구의 변형을 가져올 수도 있다. 기울어진 지구에서 무게중심의 변형이 발생한다면 끔찍한 생태계의 변화를 가져오고 생태계 변화의 의미는 인간의 멸종과도 관련될 수도 있다.

자연물인 토지에서 개발을 위한 광물과 골재의 채취는 희소성이 매우 커서 공익적인 면이 크지 않으면 쉽게 개발을 허용해서는 안 될 것이다. 반대로 디벨로퍼 측면에서는 이런 개발을 큰 수익성이 발생할 수 있을 것이다.

따라서 적절한 조화가 필요하다. 토지의 면적은 지구의 면적이다. 이것을 적절하게 나누어서 효율적으로 이용할 수는 있을 것이다. 이와 같이 나누어서 다수가 사용하는 것을 분할이라 한다.

분할도 부동산 개발의 한 방법으로 큰 임야나 농지를 매수하여 개인이 필요한 만큼으로 분할등기를 하여 매도하면 필요한 사람은 매수를 하게 된다. 특히 경매를 통하여 낙찰을 받은 후에 여러 필지로 쪼개기를 해서 매매를 하면 차익이 많이 발행하기도 한다.

그래서 기획부동산이 이러한 것을 기획하며 매매하는 경우가 많다. 부동산 전문성이 부족한 다수의 사람은 여기서 사기를 당하는 경우가 종종 언론에 보도되기도 한다. 조심성이 있어야 하나 현장에서 브리핑을 듣는 순간 이미 그대는 매수자로 가 있다.

개발행위 중에서 가장 쉬운 방법이 물건을 쌓아놓는 행위이다. 법리적으로는 녹지지역, 관리지역, 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓은 행위를 말한다.

반대로 말하면 이 지역을 제외한 지역에서는 1개월이 쌓아놓아도 허가를 받지 않는 다고 할 수 있다.

유동인구가 많은 지역에서 컨테이너나 이동식 기구 등을 일정기간 행사 등을 통하여 수익을 발생시키기도 한다.

그리고 자연환경보전지역에서 물건을 적치하면 상황에 따라 토지의 효용을 극대화 할 수 있다. 이러한 개발행위도 디벨로퍼에게는 하나의 수익모델이 된다.

많은 사람들이 말한다. 부동산하는 사람은 투기꾼이라고, 많은 사람이 말한다. 부동산은 철저하게 전문가의 영역이라고, 이렇게 이중의 얼굴로 다가오는 이유는 간단하다.

부동산을 공공재라 생각하는 사람과 부동산은 사유재산이라고 생각하는 사람의 시각차이다. 이 시각차를 절충 조절하면 답이 나올 것 같기도 하다. 법리적으로 대한민국은 자본주의 국가이다. 답은 사유재산을 근본으로 하고 있다. 그리고 시장논리를 근본으로 하고 있다.

그러나 부동산 중에서 주거수단은 공공재임이 확실하다. 따라서 국민주택 규모까지는 국가가 공공재로 관리하고 기타는 면적의 경우는 사유재산의 중요성과 주거수단의 고퀄리티화가 필요하다고 나는 주장하고 싶다.

부동산정책도 여기에 포커스를 둔 다면 정부의 관여도는 국민주택인 32평형까지로 줄게 된다. 기타는 자율화되어서 성냥 갑 주택문화에서 문화예술적인 주택문화로 발전되어 100년,1000년 뒤에 보존이 가치가 있는 주거문화로 인정될 수 있도록 말이다. 장기적인 관점이 아닌 후세를 위한 먹거리로 만들어 보면 어떨까 하는 것이 필자의 생각이다. 이집의 피라미드나, 불가사의라고 주장하면서 관광 상품화하여 먹고사는 국가를 관광만 하지 말고 우리도 후세를 위하여 아파트 관광공화국이 100년 뒤에 온다면 얼마나 좋을까 상상하여 본다. 지금이 시작할 시점이다. 이것이 한국부동산의 미래 먹거리이다. 한국만큼 아파트 문화가 발전된 나라는 없다. 아파트 하면 한국이기 때문이다.